购买商铺门面做投资需要注意什么

在商品住宅库存持续有效去化的同时，目前国内商业库存依旧居高不下。

根据数据统计，现在包括商业街区、专业市场、社区底商和集中型商业等， 从区位来看，有中心区商业，也有郊区商业。平均去化周期高达55个月，可见商业市场形势的严峻。究其原因，主要是商铺因地段、规划、运营方式等不同导致投资价值不一，需要有一双“慧眼”才能锁定高价值的商铺。

那么，如何选择一个具有投资价值的商铺，从而实现“一铺养三代”？商铺投资有哪些注意事项？下面四个方面缺一不可。

李嘉诚曾提到过决定房地产投资的要素：地段、地段、地段！这一点对于投资商铺来说更是金科玉律，所以选铺一定要选地段好的。

商铺必须要有足够的“买气”，才能最终实现所谓的一铺养三代，而“买气”必须由人流量来保证。那么，怎样的地段才有充足的人流量呢？交 通便捷、位于中心区或大型居住区都是十分关键的因素。与客群少、交通欠发达的郊区相比，交通枢纽、中心区及生活区显然才是投资商铺的绝佳地段。

好的商业规划可以保证客户的到达率，从而人气火爆，而规划有缺陷的商业则很难形成浓郁的商业氛围。

那么，怎样的商业规划比较好呢？

商铺投资注意事项

一般来说，商业价值上，外商业街（临路）>内商业街>集中型商业内街，因为商业展示价值对人流的吸引也是如此排序的。内商 业街以常州的万达金街为例，即使有万达商管的强力支撑，其商业也火不起来，一直备受投资者诟病，最大的原因就是内商业街的规划导致人流量得不到保障；集中 型商业内街以文化宫万博为例，虽然地段优越，但是规划的欠缺令其开业至今始终旺不起来。

大型主力店的入驻可以辐射更大范围的客群，从而带动巨大人流，直接影响到附近商业的人流量，并因此提升附近商铺的投资价值。这也是为什么很多项目不惜成本，提供诸多优惠对品牌店铺进行招商，而它们一旦进驻，所在项目的其他商铺自然价值凸显。

对于投资者来说，如果开发商有自持商业，无疑会提升他们的投资信心。

开发商一旦自持商业，便具备了投资者的身份，势必以高收益和回报为目标，为此，开发商肯定会用心做好自己的项目，无论是在招商、运营还是推广……都会实现利益最大化，带领投资客一起赚钱，因而投资者无论自己开店或者出租，回报率都更有保障。

总而言之，开发商自持商业就等于和投资者的利益捆绑起来，可谓一荣俱荣，一损俱损。

以上是决定商铺投资价值的“四驾马车”，常州商业市场存量高、去化周期长，就是因为这类高价值商铺的稀缺，从而得不到投资客的青睐。

当然，也正是因为这类商铺的稀缺，所以让个别满足上述条件的商铺价值更加凸显，其中，星河国际金街商业便是典型案例。

其一，就地段而言，星河金街商业围绕武宜路、广电路、玉堂路等多条城市主干道而打造，交通优势不言而喻；此外，星河国际本身地处湖塘老城区中心位置，且作为武进区体量最大的住宅项目，自身有近10000户业主的大量消费群，人流量得以保证。

其二，就规划而言，星河国际金街商业全部打造成外商业街形式，并沿多个主干道而建，对人流的吸引力得以保证。

其三，就主力店而言，金街商业的西门子、格力、新东方、等主力店已经入驻；此外，Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌；更值得 一提的是，世界第一的现购自运制商业集团、世界第三的零售批发超市集团——麦德龙，在常州的第二家门店也选址星河国际，无疑将发挥其强大的消费辐射力。

其四，就自持商业而言，金街商业中的国际风情水岸街由星河自持，其中的西餐、轻吧、红酒庄等高端特色店铺也已入驻，目前商业氛围已浓厚。

商铺投资的5种商铺类型

所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因 此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培 养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

另外，每种商铺分类有它的特殊性，如下：

1、老城区商铺：

这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回 报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造， 线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

2、商品房住宅底商、办公底商：

现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。

3、商业街：

市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。

4、专业市场；

根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。

5、带租约商铺；

以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。

最后，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。

很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。

另外，多关注旅游景点的商铺。

最后，记住，金角银边草肚皮，买端头铺，风险肯定是最小的，记住这些商铺投资注意事项，投资商铺的成功率相对大很多了。